मालमत्ता विकास क्षेत्राचे सुसूत्रीकरण करण्यासाठी रेरा कायदा आणण्यात आला. या कायद्याला तीन वर्षे झाली. पण अद्याप त्याची प्रभावी अमलबजावणी झालेली नाही.
कोविड१९च्या प्रादुर्भावाचा बांधकाम व्यवसाय क्षेत्राला खूपच मोठा फटका बसला आहे. या महामारीमुळे निर्माण झालेल्या परिस्थीतीत मागणी तर कमी झालीच आहे, याशिवाय कामे पुढे नेण्यासाठी कामगारच उपलब्ध नसणे, बांधकामासाठी अत्यावश्यक असलेले साहित्यच न मिळणे अशा समस्यांमुळे अनेक प्रकल्पांची कामे पूर्णतः ठप्प झाल्यासारख्या अवस्थेत आहेत.
भारतातील बांधकामक्षेत्र आजवरच्या सर्वात वाईट काळातून जात आहे. यामागचे महत्वाचे कारण म्हणजे मालमत्तांची रखडलेली विक्री, तसेच या क्षेत्रावरचा ढासळत चाललेला विश्वास आणि पारदर्शकतेचा अभाव. या व्यवसायाच्या साखळीत ग्राहकाकडे नुकसान सोसण्याची फारशी क्षमता राहिलेली नाही. याशिवाय मालमत्तांच्या रोडावलेल्या किंमतींमुळे नफ्यात झालेली घट पाहता, गुंतवणुकरांनीही हात आखडता घेतल्याचे दिसते. त्यामुळे साहजिकच तयार घरांच्या बाजारातल्या मागणी आणि पुरवठ्यावर त्याचा विपरित परिणाम झाल्याचे दिसते.
वरील कारणांव्यतिरिक्त खरेदी-विक्री करारांवरून होणारे वाद, व्यवहारातील अस्पष्टता, चूकीचे नियोजन आणि देखरेखीतला ढिसाळपणा, प्रकल्प पूर्ण करण्यात होणारा मोठा विलंब, प्रकल्पांमधली संशयित गुंतवणूक, मालकी तत्वावर आणि भाड्याने द्यायच्या घरांच्या मागणी आणि पुरवठ्यातली तफावत, संवादाचा अभाव, भागदारकांची भागिदारी, फसवणूक आणि भ्रष्टाचाराचा धोका या आणि अशा अनेक कारणांमुळे भारतातली घरांची गरज पूर्ण करण्याच्या दृष्टीने योग्य प्रतिसाद देण्याच्या बाबतीत आपल्याकडचे बांधकाम व्यवसाय क्षेत्र अपुरे पडते आहे.
रेरा म्हणजेच स्थावर मालमत्ता (नियमन आणि विकास) कायदा, २०१६ (The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016) प्रत्यक्षात १ मे २०१७ पासून लागू झाला. बांधकाम व्यवसाय क्षेत्रात अधिक पारदर्शकता आणणे, हे क्षेत्र लोककेंद्री बनवणे, जबाबदाऱ्यांच्या उत्तरदायित्वाची निश्चिती करणे आणि या क्षेत्रात आर्थिक शिस्त आणणे हा या कायद्याचा मुख्य उद्देश होता. त्यादृष्टीने प्रकल्पाशी संबंधित सर्व माहिती अनिवार्यपणे जाहीर करणे, करारविषयक नमुन्यांचे दस्तऐवज जाहीर करणे, चटई क्षेत्राची निश्चिती, आगाऊ भरणा (अॅडव्हान्स पेमेंट) किंवा अर्जासोबत भरायचे शुल्क मालमत्तेच्या एकूण रकमेच्या १०% पर्यंत मर्यादित करणे, ग्राहकांकडून मिळालेल्या रकमेपैकी ७०% रक्कम अमानत म्हणून एस्क्रो बँक खात्यात जमा करणे. (सुरक्षिततेच्या दृष्टीने प्रत्यक्ष मालकाला रक्कम हस्तांतरित करण्याआधी अशी रक्कम जमा करण्यासाठीचे थर्ड पार्टी अकाऊंट), प्रकल्प वेळेत पूर्ण करणे, तसेच या कायद्यातील तरतुदींचे उल्लंघन करणाऱ्यांविरोधात कठोर कारवाई अशा तरतूदी या कायद्यात केल्या आहेत. ग्राहकांमधली विश्वासार्हता वाढावी या हेतुनेच या तरतुदी केलेल्या आहेत.
निवासी आणि व्यावसायिक अशा दोन्ही प्रकारच्या मालमत्ता रेरा या काद्याच्या कक्षेत येतात. महत्वाचे म्हणजे ५०० चौरस मीटरपेक्षा जास्त आकाराच्या मालमत्तांशी संबंधित सर्व प्रकराच्या प्रकल्पांची नोंदणी करणे या काद्याअंतर्गत अनिवार्य आहे. हा कायदा आणताना असाही विचार केला गेलाच होता, की या कायद्यामुळे बांधकाम व्यवसाय क्षेत्राला चांगली आर्थिक शिस्त लागू शकेल.
१ मे २०२० ला रेरा कायद्याला तीन वर्षे पूर्ण झाली. मात्र या तीन वर्षात या कायद्याची देशभरात एकाच न्यायाने अमंलबजावणी झालेली नाही, आणि त्याची परिणामकारकताही फारशी दिसलेली नाही असेच म्हणावे लागेल. पुढे मांडलेली आकडेवारी याच वक्तव्याची साक्ष देते. जुलै २०२० पर्यंत ३१ राज्ये/केंद्रशासित प्रदेशांनी या कायद्यांतर्गत नियम अधिसूचित केले आहेत, तर ईशान्य भारतातील २ राज्ये अजूनही कायद्यांतर्गत नियमवाली बनवण्याच्याच प्रक्रियेत आहेत.; ३० राज्ये/ केंद्रशासित प्रदेशांनी या कायद्यांतर्गत स्थावर मालमत्ता नियामक प्राधिकरणाची स्थापना केली आहे, यापैकी २५ नियमित आणि ५ अंतरिम आहेत, तर २४ राज्ये/ केंद्रशासित प्रदेशांनी या कायद्यांतर्गत स्थावर मालमत्ताविषयक अपीलांसाठी लवादाची स्थापना केली आहे. यापैकी १६ नियमित आणि ८ अंतरिम आहेत. रेराच्या अंमलबणीच्या या संपूर्ण प्रक्रियेत पश्चिम बंगाल एका अर्थाने अपवाद ठरलाय, कारण त्यांनी रेराला धरूनच स्वतःच्या राज्याचा वेगळा आणि स्वतंत्र गृहनिर्माण उद्योग नियमन कायदा २०१७ अस्तित्वात आणला आहे. रेरातील तरतुदीनुसार, २६ राज्ये/ केंद्रशासित प्रदेशांमधे नियामक प्राधिकरणांची संकेतस्थळे कार्यरत आहेत, आणि त्यावर कायद्याअंतर्गत ५३,३६४ स्थावर मालमत्ता प्रकल्प आणि ४१,१४३ रिअल इस्टेट एजंट्सनी नोंदणी केली आहे.
अर्थात ज्या राज्यांमध्ये या कायद्याची अंमलबजावणी झाली आहे, त्या राज्यांमध्येही कायद्यातील तरतुदींचे पालन न करणाऱ्यांविषीच्या तरतुदींबद्दल धोरणात्मक हस्तक्षेप करण्याची आवश्यकता आहे, असेच दिसते. अनेक राज्यांनी त्यांच्या अधिसूचित नियमांमध्ये या मूळ कायद्यांमधे ‘सुरु असलेल्या प्रकल्पाची’ जी व्याख्या नमूद केली आहे, ती व्याख्याच बदलून टाकली आहे. उदाहरणच पाहायचे झाले तर, उत्तर प्रदेशच्या अधिसूचनेनुसार, ज्या प्रकल्पांमधले ६० टक्के युनिट(गाळे/खोल्या) विकले गेले आहेत किंवा ज्यांनी पूर्णत्वाच्या प्रमाणपत्रासाठी अर्ज केले आहेत, अशा प्रकल्पांना ‘असे असलेले प्रकल्प’ मानले जाणार नाहीत. परंतु, गंमत अशी की दिल्ली राजधानी क्षेत्रातले (दिल्ली-एनसीआर) ९० टक्के प्रकल्प याच श्रेणीत येतात.
रेराचा मूळ कायद्यातल्या तरतूदी आणि त्याला धरून स्थानिक पातळीवर केलेल्या कायद्यात केलेल्या तरतुदींच्या व्याख्यांमधे मोठ्या प्रमाणात तफावतपूर्ण संदिग्धता असल्याचे दिसते. उदाहरण घ्यायचे झाले तर, तामिळनाडूमधे पार्किंगच्या जागा या घरासोबतच वाटप करून विकल्या जातात, पण रेरा कायद्याअंतर्गत पार्किंगची जागा ही त्या मालमत्तेतली सार्वत्रिक वापराची जागा असल्याचे म्हटले आहे. त्यामुळे या काद्याची प्रभावी अंमलबजावणी आणि त्याअंतर्गत अपेक्षित असलेली प्रभावी देखरेख वा नियंत्रण घडून यायचे असेल तर त्यासाठी, या कायद्याच्या अशा रितीने होत असलेल्या उल्लंघनावरच उपाययोजना केल्या पाहीजेत, जेणेकरून सुयोग्य आणि प्रभावी नियोजन, जगण्यासाठीची / राहण्यासाठीची सुलभता, व्यवसाय सुलभता आणि सहकारपूर्ण संघटीतपणाला चालना-प्रोत्साहन मिळू शकेल. त्यादृष्टीने या क्षेत्रात वापरात असलेल्या चांगल्या कल्पना सगळ्यांसमोर आणायच्या असतील, त्यांना चालना द्यायची असेल, तर त्यासाठी, स्वच्छ भारत अभियानात ज्याप्रमाणे, मानांकने काढून पुरस्कार देणे, माहिती-ज्ञान-संवाद या संकल्पनेवरच्या मोहीमा राबणे (IEC campaign) अशा नावीन्यपूर्ण उपाययोजना राबवल्या गेल्या, तशाच त्या या क्षेत्रासाठीही राबावल्या गेल्या पाहिजेत.
रेरा कायद्याअंतर्गत देशभरात स्थावर मालमत्ता नियामक प्राधिकरणे, आणि स्थावर मालमत्ताविषयक अपीलांसाठी लवादांच्चीया माध्यमातून जलदगती वाद निवारण यंत्रणेची तरतूद करण्यात आली असली तरीही अनेक राज्यांनी न्यायाधिकाऱ्यांची (Adjudicating Officers) नेमणूकच केलेली नाही. इतर राज्यांमध्ये, घर खरेदीदार त्यांच्या तक्रारींच्या निवारणासाठी रेरा प्राधिकरण किंवा ग्राहक मंचाकडे दाद मागू शकतात. मात्र यामुळे एकसारख्या वाटू शकणाऱ्या वादांच्या बाबतीत वेवगवेगळे निकाल किंवा आदेश दिले जाण्याची शक्यता निर्माण होते.
आता अशाप्रकारचे कोणताही गोंधळ टाळायचा असेल तर त्यासाठी, काही महत्वाचे बदलही करायला हवेत. याकरता तक्रारदार आपल्या स्थावर मालमत्ता प्रकल्पाशी संबंधित वादांसंदर्भातल्या तक्रारीच्या निवारणासाठी रेरा प्राधिकरणाकडे जाईल यासाठी सातत्यपूर्ण प्रोत्साहन दिले गेले पाहीजे, किंवा स्थावर मालमत्तांबाबतच्या तक्रारींबाबत ग्राहक मंचाच्या अधिकारक्षेत्रावर मर्यादा आणायला पाहीजेत. अशा प्रकारची तरतूद दिवाणी न्यायालयांसाठीही केलेली दिसते. महत्वाची बाब अशी की याबाबतीत महाराष्ट्राने केलेल्या यशस्वी प्रयोगाला अनुसरून, रेरा प्राधिकरणे विकासक आणि घर खरेदीरांमधले वाद, औपचारिकरीत्या कायदेशीर मंचावर पोहोचण्यापूर्वीच, नियोजित वेळेत निकाली निघावेत, यासाठी सलोखा साधू शकणाऱ्या मंचांचीही स्थापना करू शकतात.
रेरा मधल्या तरतुदींनुसार, विकासकांनी कायद्याचे पालन न केल्यास त्यांना तीन वर्षांपर्यंतच्या तुरुंगवासाची शिक्षा होऊ शकते, किंवा बांधकाम प्रकल्पाच्या अंदाजित खर्चाच्या १० टक्क्यांपर्यंतचा दंडही ठोठावला जाऊ शकतो, किंवा या दोन्ही शिक्षाही एकाचवेळी दिल्या जाऊ शकतात. मात्र बहुसंख्य राज्यांनी केलेल्या अधिनियमांमुळे विकासकांविरुद्धच्या अशा कठोर स्वरुपातल्या कारवाईची तरतुद काहिशी फिकी पडलेली दिसते. त्यासाठी या अधिनियमांमधे तुरुंगवास टाळला जाईल, अशा स्वरुपाच्या अनेक कलमांचा अंतर्भाव केलेला दिसतो. वास्तवात पाहिले तर बहुसंख्य घरखरेदीदारांना नुकसान भरपाई म्हणून पैशाचा परतावा मिळावा अशी त्यांची इच्छा नसते.
त्याऊलट आपल्याला स्वतःच्या घराची मालकी मिळावी अशीच बहुसंख्य खरेदीदारांची इच्छा असते. तर त्याचवेळी विकासकांनाही आपले प्रकल्प पूर्ण करण्यात अधिक स्वारस्य असते. त्यामुळेच दंडात्मक कारवाई म्हणून, करार रद्द करून पैशांचा परतावा देण्याबाबतची तरतूद तर्कसुसंगत करणे अत्यावश्यक आहे. कारण असे केले नाहीत तर त्यामुळे त्याचा प्रकल्पांच्या विशेषतः छोट्या स्वरुपातल्या मालमत्ता विकास प्रल्पांच्या प्रगतीवर, आणि ग्राहकांना मालमत्ता हस्तांतरित करण्याच्या प्रक्रियेवर विपरित परिणाम होण्याची शक्यता नक्कीच आहे.
सर्वसाधारणपणे असे दिसते की, की प्रकल्पांच्या योजनांना मान्याता मिळण्यात, तसेच सरकारी संस्थांकडून आवश्यक असलेल्या परवा मंजूरी मिळण्यास विलंब होत असल्यामुळे, त्या त्या प्रकल्पांचे बांधकाम आणि त्यामुळे प्रकल्प पूर्ण होण्यास उशीर होत असतो. असे असतानाही सरकारी संस्थांचे उत्तरदायित्व निश्चित करण्याबाबत, किंवा अशा संस्थांच्या अकार्यक्षम हाताळणीबाबत दाद मागण्यासंदर्भातल्या यंत्रणेबाबत मात्र या कायद्यात कोणतीही तरतूद असल्याचे दिसत नाही. आता अशावेळी नियामक प्राधिकरणांकडे प्रकल्पांना मंजुरी देणाऱ्या यंत्रणा किंवा प्राधिकरणे यांच्यासह सर्वच भागधारकांचे नियमन करण्याचा अधिकार देऊन, त्यांना अधिक सक्षम केले पाहिजे. यामळे मालमत्ता विकास प्रकल्पांशी संबंधित मान्यता आणि मंजुरीची प्रक्रिया अधिक वेगवान आणि नियोजित वेळेत करणे शक्य होईल. त्यासाठी अनेक प्रकारच्या मंजुरींसाठी एकखिडकी पद्धतही राबता येईल. त्याचवेळी हाती आलेल्या निधी इतरत्र वळवणे किंवा नोंदणी न करता प्रकल्पांचे बांधकाम करून मालमत्तेची विक्री करणे अशा बेकादेशीर व्यवहारांसारख्या गुन्ह्यांमधे दोषी आढळलेल्या विकासकांना कठोर शिक्षाही होईल याची सुनिश्चिती करणे हे ही तितकेच महत्वाचे आहे.
रेराच्या यशस्वी अंमलबजावणी झाली तर त्यातून होणार सर्वात मोठा फायदा म्हणजे प्रकल्पाशी संबंधित भौतिक आणि आर्थिक अशी दोन्ही स्वरुपातली सविस्तर माहिती उपलब्धता होणे. मात्र प्रत्यक्षात केवळ काही मोजक्या राज्यांमध्येच रेराची संकेतस्थळे कार्यरत आहेत, आणि त्यावर प्रकल्पांशी संबंधित माहिती ऑनलाइन उपलब्ध आहे. हे लक्षात घेतले तर नोंदणीकृत प्रकल्पांची माहिती सारांश सोप्या स्वरुपात उपलब्ध व्हावी, आणि प्रकल्पाशी संबंधित तपासणीकरता ती माहिती वापरता येण्याजोगी असावी यासाठी तातडीने संस्थात्मक यंत्रणेची स्थापना करणे अत्यावश्यक झाले आहे. ज्यामुळे अशा माहितीविषयी नेमकेपणा आणि सत्यता राखण्यात मदत होऊ शकते. यामुळे घर खरेदीदार आणि विकासक अशा दोघांनाही घरांची मागणी आणि पुरवठ्याबाबतीतल्या वैविध्यपूर्ण स्थितीचे विश्लेषण करणे आणि त्यानुसार घराची निवड किंवा बाजारपेठेसेसाठी आखायचे धोरण याबाबतचे नियोजन करण्यात मदत होऊ शकेल.
याव्यतिरिक्त, प्रत्येक प्रकल्पांबाबत रेरा कायद्यातल्या तरतुदींची, विशेषतः आवश्यक असलेल्या मंजुरी आणि निधी इतरत्र कुठेही वळता केला जाणार नाही यासंबंधीच्या तरतुदींची योग्य अंमलबजावणी झाली तर, वित्त पुरवठा करणाऱ्या संस्थांना प्रकल्पांच्या आर्थिक शाश्वततेबद्दलची खातरजमा करणेही शक्य होऊ शकेल. यामुळे विकासक आणि घर खरेदीदारांना अशा संस्थांकडून कर्ज घेणेही सोपे होऊ शकेल. खरे तर काहीशा विलंबाने का होईना, पण शेवटच्या टप्प्यावर पण खात्रीशीर मिळणारा अर्थ पुरवठा कोणताही प्रकल्प पूर्ण होण्याच्यादृष्टीने अत्यंत महत्त्वाचाच असतो.
याच अनुषंगाने पाहिले तर, रखडलेल्या मालमत्तांच्या सुधारित नियमावलीसंदर्भातल्या ठरावाबाबत भारतीय रिझर्व्ह बँकेने जारी केलेल्या परिपत्रकामुळे (१२ फेब्रुवारी २०१८), रखडलेल्या प्रकल्पांना होणाऱ्या अर्थपुरवठाच संकटात सापडू शकतो. अशा रखडलेल्या प्रकल्पांमधे गुंतवणुकीला चालना मिळावी यासाठीच्या शक्यता पडताळून पाहण्याच्यादृष्टीने या परिपत्रकावर पुन्हा विचार करायला हवा असे वाटते. मात्र त्याचवेळी रखडलेल्या प्रकल्पांमधे गुंतवणूक केलेल्या निधीचे योग्य प्रकारे विनियोजन होत आहे की नाही यावर देखरेख ठेवण्यासाठी कठोर संस्थात्मक यंत्रणेची स्थापना करणेही तितकेच गरजेचे वाटते.
एकूणात विकासक, ग्राहक, रिअल इस्टेट एजंट आणि वित्तीय संस्था अशा बांधकाम व्यवसाय क्षेत्राशी संबंधित सर्वच भागदारकांच्यादृष्टी आर्थिक शिस्त प्रस्थापित व्हावी, पारदर्शकता वाढावी, सुरक्षितततेची सुनिश्चिती व्हावी आणि सोबतच बाजारात विश्वासार्हता निर्माण व्हावी असाच प्रयत्न रेराच्या माध्यमातून केला जातो आहे. त्यामुळेच या कायद्याच्या योग्य अंमलबजावणीसाठीची संस्थात्मक चौकट अधिक सक्षम करणे, आणि त्यासोबतच या कायद्याचा गैरवार आणि कायद्यातल्या तरतुदींची चुकीचे अन्वयार्थ लागण्याच्या सर्व शक्यता दूर करण्यासाठी कठोरातली कठोर देखरेख यंत्रणेचे पाठबळ मिळवून देणे खूपच गरजेचे आहे. असे घडू शकले तर सध्या प्रचंड रोडावलेल्या बांधकाम व्यवसाय क्षेत्राला, ज्या सकारात्मक कलाटणीची गरज वाटते आहे, ती मिळू शकेल.
केंद्र सरकारने अलिकडेच २०२०-२१ साठीच्या अर्थसंकल्पात नॅशनल इन्फ्रास्ट्रक्चर पाईपलाईन या योजनेची घोषणा करत त्याअंतर्गत पुढच्या ५ वर्षांसाठी १०३ लाख कोटी रुपयांची तरतुदही केली. याशिवाय परवडण्याजोगी भाडेतत्वावरच्या गृहनिर्माण संकुलांची (ARHC) उभारणी, स्थावर मालमत्ता गुंतवणूक धर्मादाय संस्थांची (REITs, InvITs), परवडण्याजोगी गृहनिर्माणासाठीच्या निधीची स्थापना, याशिवाय सर्व प्रक्रियांचे तसेच इतर गोष्टींसह जमीनींचे डिजिटलायझेशन आणि यासोबतच रेरा सारखा कायदा अशा अनेक उपाययोजना सरकारने केल्या आहेत. त्यातून सरकारने बांधकाम व्यवसाय क्षेत्राबाबतचा आपला दृष्टीने नव्याने घडवला असल्याचे दिसते. अर्थात यामुळे बांधकाम व्यवसाय क्षेत्राकडे सकारात्मकतेने पाहण्याचा दृष्टीकोनही मिळतो.
महत्वाचे म्हणजे रेरा कायद्याशी संबंधित यंत्रणांच्या व्यवस्थेला अधिक सक्षम करण्याच्या माध्यमातून, तसेच आपण उभ्या करत असलेल्या सर्वसमावेशक, शाश्वत आणि विकासाचं संतुलन राखण्याच्या व्यवस्थेसाठी आवश्यक असलेले नियमन आणि व्यवस्थापनाच्या माध्यमातून, बांधकाम उद्योगक्षेत्रासाठी खूपच गरजेचा असलेला आत्मविश्वास मिळवून देण्याचा प्रयत्न होतो आहे. हे लक्षात घेतले तर, नवा भारत आणि आत्मनिर्भर भारताचे आपण पाहात असलेले स्वप्न प्रत्यक्षात साकार करण्यात बांधकाम व्यवसाय क्षेत्र महत्वाच्या मध्यस्थाची भूमिका बजावू शकतो हे खरे.
The views expressed above belong to the author(s). ORF research and analyses now available on Telegram! Click here to access our curated content — blogs, longforms and interviews.
Arjun Kumar is the director of Impact and Policy Research Institute (IMPRI) New Delhi.
Read More +
Soumyadip Chattopadhyay is associate professor of economics at the Visva Bharati University Shantiniketan. Soumyadip is also a senior visiting fellow at Impact and Policy Research ...
Read More +
PREV
