मालमत्ता कराशिवाय शहरविकास कसा?

यंदा सुरुवातीच्या पाच महिन्यात देशात मालमत्ता कराचे कमी संकलन झाल्याने, शहर व्यवस्थापकांना अडचणीत आणले आहे. मालमत्ता कर हा कोणत्याही शहराच्या नगरपालिका, महापालिका अशा स्थानिक स्वराज संस्थांसाठी मिळकतीचा सर्वांत मोठा स्रोत असतो. कोरोना साथीमधील बचावासाठी आरोग्य सेवांवर जो अफाट खर्च झाला आहे, त्याने मालमत्ता करातील सुधारणा वेगाने पुढे रेटण्याची गरज निर्माण झाली आहे. मालमत्ता कर हा महानगरपालिकेच्या अखत्यारीतील महसुलाचा महत्वाचा स्रोत राहिला असून, भारतात २०१७-१८ सालात महानगरपालिकांच्या महसुलात त्याचा वाटा साधारणतः ६० टक्के होता.

देशाच्या सकल राष्ट्रीय उत्पन्नात (जीडीपी) मालमत्ता कराचे प्रमाण ०.१५ टक्के होते. अमेरिका, कॅनडा अशा विकसित देशांच्या (ओईसीडी -ऑर्गनायझेशन ऑफ इकॉनॉमिक को-ऑपरेशन अँड डेव्हलपमेंट) तुलनेत हे प्रमाण कमीच आहे. या देशांत जीडीपीमधे स्थावर मालमत्तेवरील करांच्या १ टक्का इतके त्याचे प्रमाण आहे. त्या तुलनेत भारतातील या कराचे संकलन अपेक्षेपेक्षा कमीच आहे. आता जवळपास निम्मे आर्थिक वर्ष संपले आहे आणि मालमत्ता कराचे संकलन अत्यंत वाईट आहे. कमी करसंकलनामुळे देशभरातील शहरे अडचणीत सापडली असून, कोविड साथीच्या पार्श्वभूमीवर ही परिस्थिती आणखी बिघडण्याचीच चिन्हे आहेत.

बंगळुरू स्थानिक प्रशासनाने १४ सप्टेंबर २०२० रोजी जाहीर केले की, त्यांनी २०१९ साली मालमत्ता कराच्या रूपात २०,००० दशलक्ष रुपयांचे संकलन केले होते. त्या तुलनेत यंदा १९,१६० दशलक्ष रुपयांचे संकलन झाले आहे. अहमदाबाद महानगरपालिकेतही हाच प्रकार दिसून आला. तेथे २०१९ साली ६,०२० दशलक्ष रुपयांचा मिळकत कर गोळा झाला होता. यंदा १ एप्रिल ते २८ ऑगस्ट या काळात ५,०५० दशलक्ष रुपयांच्या कराचे संकलन झाले आहे. महानगरपालिकेने वेळेवर किंवा लवकर कर भरणाऱ्या नागरिकांना १० टक्के परतावा देण्याची योजना ३१ ऑगस्टपर्यंत वाढवल्यानंतर हे शक्य झाले आहे.

या परिस्थितीचा विचार करून गृहनिर्माण आणि नगरविकास मंत्रालयाने करबदलासंबंधी चर्चा करण्यासाठी ऑगस्ट २०२० मध्ये राज्य सरकारांची बैठक बोलावली. गृहनिर्माण आणि नगरविकास मंत्रालयाने १५ व्या वित्त आयोगाच्या शिफारसींचा हवाला देऊन, काही उपाययोजनांचा विचार करण्यावर सहमती दर्शवली. त्यात मालमत्ता कराचे संकलन वाढवणे, माहितीचे एकत्रीकरण करणे, मालमत्तांचे वेळोवेळी पुनर्मूल्यांकन करणे, सूट आणि सवलती कमी करणे, बिले तयार करण्याची आणि भरण्याची प्रक्रिया सुलभ करणे, पैसे भरण्याची व्यवस्था सोपी करणे आणि अंमलबजावणी कठोर करणे आदी बाबींचा समावेश आहे.

ही पावले गरजेची असली तरी, करसंकलन कमी का होते आणि नागरिक तो भरत का नाहीत, हे समजून घेण्यासाठी या कराचे मूलभूत स्वरूप तपासून पाहिले पाहिजे. मालमत्ता कर हे मालमत्तेतून मिळू शकणाऱ्या संभाव्य मिळकतीवरून वसूल केले जातात, सध्याच्या मिळकतीवरून नव्हे. तसेच यासाठी वेगवेगळ्या शहरांत निरनिराळे नियम किंवा गणिते वापरली जातात. वर्षातून एक किंवा दोन वेळा त्याने नागरिकांवर मोठा भुर्दंड बसतो आणि त्यामुळे ज्यांनी मालमत्ता भाड्याने दिलेली नाही ते लोक त्याच्याकडे भार म्हणून पाहतात.

दुसरीकडे, वसुलीची अडचण ही प्रामुख्याने खराब व्यवस्थापनाशी संबंधित आहे – जसे वादग्रस्त जमीन नोंदी, बेकायदा बांधकाम आणि अनौपचारिक बाजार. भारतीय राज्यघटनेत सरकारी इमारतींना मालमत्ता कर माफ आहे आणि वेगवेगळ्या वर्गवारीतील आणि मालकीच्या प्रकारांसाठी मालमत्तांना करांचे नियम विविध शहरांत वेगळे आहेत. केवळ बंगळुरूमध्येच केंद्र सरकारच्या इमारतींवर प्रत्यक्ष दराच्या २५ टक्के कर वसूल केला जातो.

शहरांतील मालमत्ता कराच्या व्यवस्था जर आपल्याला सुधारायच्या असतील तर, त्यासाठी बहुआयामी भूमिका घेणे गरजेचे आहे. सर्वप्रथम त्याची रचना बदलावी लागेल. याची सुरुवात कर नोंदणीत मालमत्ता, त्यांची वर्गवारी आणि कराचे दर नव्याने ठरवण्यापासून होऊ शकते. जोवर राज्य आणि केंद्र सरकारे महापालिकांना नुकसान भरपाई देत आहेत तोवर सरकारी (सार्वभौम) इमारतींना करातून सूट दिली पाहिजे. मालमत्तेची मालकी, भाडेपट्टी किंवा बेकायदा गृहनिर्माण यांना तपासण्यासाठी व्यवस्थात्मक पद्धती असेल तरच कराचे जाळे अधिक विस्तृत करता येईल. या व्यवस्था उभ्या करण्यासाठी कृत्रिम बुद्धिमत्ता आणि ब्लॉकचेन यांसारखे आधुनिक तंत्रज्ञान वापरता येईल.

बदल करण्याची गरज असलेले दुसरे क्षेत्र म्हणजे मूल्यांकन – मालमत्तांचे मूल्यांकन आणि पुनर्मूल्यांकन, जे अत्यंत किचकट काम आहे. देशभरात एकक क्षेत्रफळ मूल्य किंवा भांडवल मूल्य पद्धती प्रमाण म्हणून मानली जावी असे १५व्या वित्त आयोगाने म्हटले आहे. बंगळुरू आणि मुंबई या दोन्ही ठिकाणी ती पद्धत यापूर्वीच वापरात आहे. तसेच सतत मालमत्तेच्या वाढत्या दरांनुसार पुनर्मूल्यांकन आणि स्वयंमूल्यांकन या बाबी अंमलात आणल्या पाहिजेत. याने व्यवस्थापनाचा खर्च बराचसा कमी होईल.

जर सुधारणा राबवायच्या असतील तर सर्व राज्य सरकारांनी प्रस्तावित मालमत्ता कर मंडळांची युद्धपातळीवर स्थापना करून करचुकवेगिरी करणाऱ्या लोकांना आणि यूएलबींना कठोर शासन करण्याची व्यवस्था केली पाहिजे. अशा मंडळाची संकल्पना १३व्या वित्त आयोगापासून पुढे केली जात आहे आणि महाराष्ट्र, तामिळनाडू व आंध्र प्रदेशात अल्प प्रमाणात ती अस्तित्वात आली आहेत. या मंडळाचे स्वरूप सल्लादायी असेल आणि ते मालमत्ता कर मूल्यांकन व्यवस्थेचा फेरआढावा, मूल्यांकन व्यवस्थांचे पुनर्गठन, करसंकलन पद्धती तांत्रिकदृष्ट्या अधिक सुधारित आणि गतीमान असतील याची पाहणी करेल.

या सुधारणा करूनदेखील हे समजून घेतल पाहिजे की, शहरांसाठी अपुऱ्या निधीचा प्रश्न सोडवण्यासाठी मालमत्ता कर हा एकच उपाय नाही. मालमत्ता कर हा वर्षानुवर्षे थिजला असून (तेवढाच राहिला असून) आणि सरकारने शहरांना मदत करमे आवश्यक आहे, जी स्वतंत्र होण्यासाठी केवळ राज्य आणि केंद्र सरकारकडून होणाऱ्या निधीच्या हस्तांतरणावर अवलंबून आहेत. नागरी प्रशासन संस्थांना जकात, जाहिरात कर, स्थानिक स्वराज्य संस्था कर अशा अनेक साधनांतून उत्पन्न मिळत होते, जे वस्तू आणि सेवा कराने (जीएसटी) बंद झाले आणि या संस्थांचे उत्पन्नस्रोत आणखीच कोरडे झाले. सरकार मालमत्ता करसुधारणा पढे रेटत असतानाच जमिनीवर उन्नती (सुधारणा) आणि प्रभाव फी यांचाही विचार केला पाहिजे.

शहरांचा विकास होण्यासाठी ती आर्थिकदृष्ट्या स्वंतत्र झाली पाहिजेत. मालमत्ता कर सुधारणा हे त्या आर्थिक स्वायत्ततेच्या दिशेचे सुरुवातीचे महत्त्वाचे पाऊल असेल.

• Urbanisation
• India
• GST
• municipal finance
• Property Tax
• Sustainable development

The views expressed above belong to the author(s). ORF research and analyses now available on Telegram! Click here to access our curated content — blogs, longforms and interviews.