दुर्बल घटकांसाठी परवडणारी घरे उभारतांना

अलीकडील कोविड-19 साथीच्या आजारामुळे लॉकडाऊनमुळे शहरी स्थलांतरितांचे मोठ्या प्रमाणावर उलटे स्थलांतर झाले. शहरी स्थलांतरितांच्या हृदयद्रावक दुर्दशेने शहरी भागात सुरक्षित आणि परवडणार्‍या घरांच्या जागांच्या खोलवर रुजलेल्या समस्येवर प्रकाश टाकला.

घरांच्या मालकी हक्काला प्रोत्साहन देणे महत्त्वाचे आहे. तथापि, मालकी नसलेली घरे ही शहरी भागांसाठी तितकीच आवश्यक आणि व्यावहारिक आहे. देशभरात असे दिसून आले आहे की गृहनिर्माण धोरणे मालकी-आधारित घरांच्या दिशेने झुकलेली आहेत. तथापि, तेथे पर्यायी आणि तत्सम संबंधित कार्यकाळ आहेत ज्याकडे लक्ष देणे आवश्यक आहे.

स्थानिक सरकारे अनेकदा या भागांसाठी मूलभूत नागरी पायाभूत सुविधा पुरवण्यासाठी संघर्ष करतात, ज्यामुळे घरांची परिस्थिती खराब होते.

स्थलांतर आणि आर्थिक क्रियाकलाप एकमेकांशी जोडलेले आहेत. मालकी नसलेली घरे लोकांच्या क्षैतिज आणि उभ्या गतिशीलतेसाठी महत्त्वपूर्ण आहेत कारण ते त्यांना खरेदी न करता योग्य निवासस्थानात प्रवेश करू देते. त्यामुळे रेंटल हाऊसिंगच्या पुरवठ्यावर भर देणे महत्त्वाचे आहे. सर्वांसाठी घरे या उद्दिष्टातही ती महत्त्वाची भूमिका बजावते.

परवडणारी भाड्याची गृहसंकुले

बांधकाम आणि औद्योगिक क्षेत्रात काम करणाऱ्या हंगामी शहरी स्थलांतरितांना शहरी भाग आकर्षित करतात. यापैकी बहुतेक क्षेत्रे केंद्रित आणि एकत्रित आहेत आणि त्यांना भाड्याच्या घरांमध्ये प्रवेश आवश्यक आहे. बरेच स्थलांतरित कामगार आणि शहरी गरीब झोपडपट्ट्या, अनौपचारिक वसाहती आणि पेरी-शहरी भागात राहतात. योग्य घरांच्या पुरवठ्याअभावी, नियोजित, निकृष्ट दर्जाच्या घरांची मोठ्या प्रमाणात उधळण होते. स्थानिक सरकारे अनेकदा या भागांसाठी मूलभूत नागरी पायाभूत सुविधा पुरवण्यासाठी संघर्ष करतात, ज्यामुळे घरांची परिस्थिती खराब होते. स्थलांतरित लोक सहसा त्यांच्या उपजीविकेच्या ठिकाणाजवळ आणि त्यांच्या समुदाय नेटवर्कच्या जवळ राहणे पसंत करतात. या विभागाची गरज पूर्ण करण्यासाठी परवडणाऱ्या दरात कामाच्या ठिकाणाजवळ भाड्याच्या घरांची गरज आहे.

गृहनिर्माण आणि शहरी व्यवहार मंत्रालयाने (MoHUA) प्रधानमंत्री आवास योजना-शहरी अंतर्गत एक उप-योजना, परवडणारे भाडे गृहनिर्माण संकुल (ARHCs) सुरू केले आहे. ARHC साठी लक्ष्य गट हे शहरी स्थलांतरित, आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल घटक आणि कमी उत्पन्न गट आहेत. सरकार विशेष तरतुदी सुनिश्चित करून ARHC ला प्रोत्साहन देत आहे. त्यात अतिरिक्त पेमेंट न करता 50 टक्के अतिरिक्त एफएसआय, सिंगल विंडो क्लिअरन्स, सध्याच्या भाडे नियंत्रण कायद्यात शिथिलता इत्यादींचा समावेश आहे.

स्थलांतरित लोक सहसा त्यांच्या उपजीविकेच्या ठिकाणाजवळ आणि त्यांच्या समुदाय नेटवर्कच्या जवळ राहणे पसंत करतात.

सरकारने ARHC योजनेचे दोन अंमलबजावणी मॉडेल तयार केले आहेत.

मॉडेल 1 – सार्वजनिक खाजगी भागीदारीद्वारे किंवा सार्वजनिक एजन्सीद्वारे ARHC मध्ये रूपांतरित करण्यासाठी विद्यमान सरकारी अनुदानीत रिकाम्या घरांचा वापर करणे

नावाप्रमाणेच, सरकार मालकी नसलेल्या घरांची मागणी पूर्ण करण्यासाठी रिकाम्या घरांच्या सध्याच्या यादीचा वापर करू इच्छिते. याने देशभरातील सार्वजनिक संस्था/उद्योगांच्या मालकीची 80,000 पेक्षा जास्त रिकामी घरे ओळखली आहेत. या घरांची दुरुस्ती करणे आणि वीज, पाणी, गटार, स्वच्छता, रस्ते आणि संबंधित कामे यासारख्या पायाभूत सुविधांमधील तफावत पूर्ण करणे हे उद्दिष्ट आहे. ARHCs च्या व्यवस्थापनात सार्वजनिक आणि खाजगी दोन्ही संस्था सहभागी होऊ शकतात. हा उपक्रम गुंतवणुकीच्या संधींना चालना देऊ इच्छितो आणि रेंटल हाऊसिंग क्षेत्रात उद्योजकतेला चालना देऊ इच्छितो.

• योजनेच्या मॉडेल 1 अंतर्गत राज्य/केंद्रशासित प्रदेशानुसार प्रगती

Sr. No.	State	No. of Houses available for ARHCs	Converted into ARHCs	Conversion %
1	Arunachal Pradesh	752	0	0
2	Chandigarh	2,195	2,195	100
3	Delhi	29,112	0	0
4	Gujarat	4,414	2,467	56
5	Haryana	2,545	0	0
6	Himachal Pradesh	314	0	0
7	Madhya Pradesh	364	0	0
8	Maharashtra	32,345	0	0
9	Nagaland	664	0	0
10	Rajasthan	4,884	480	10
11	Uttar Pradesh	5,232	0	0
12	Uttarakhand	377	0	0
13	UT of Jammu & Kashmir	336	336	100
TOTAL		83,534	5,478	7

Source: Ministry of Housing and Urban Affairs- September 2022

वरील सारणीवरून, खालील विस्तृत निष्कर्ष काढले जाऊ शकतात:

1. अंदाजे 108,000 सरकारी-निर्मित रिकामी घरे आहेत, त्यापैकी 83,000 संभाव्य घरे ARHC मध्ये रुपांतरित करण्यासाठी ओळखण्यात आली आहेत. तरीही योजनेच्या मॉडेल-1 ने संथ प्रगती दर्शविली आहे (7 टक्के). हे ओळखल्या गेलेल्या रिकाम्या घरांचे ARHC मध्ये रूपांतर न करण्याच्या प्रणालीगत अपयशावर प्रकाश टाकते.
2. 36 राज्ये आणि केंद्रशासित प्रदेशांपैकी फक्त 13 या योजनेत सामील झाले आहेत. बाकीची घरे रिकामी नसतील किंवा योजनेत सहभागी होत नसतील. रिकामी घरे असलेल्या राज्यांना सहभागी होण्यासाठी ‘पुल अँड पुश’ यंत्रणांना प्रोत्साहन देण्याची तातडीने गरज आहे.
3. 7-टक्के रूपांतरण दर देखील संपूर्ण चित्र रंगवत नाही. रूपांतरित घरांच्या वहिवाटीवर दृश्यमानता नाही.

• मॉडेल-2: सार्वजनिक किंवा खाजगी संस्थांद्वारे त्यांच्या मोकळ्या जागेवर ARHC चे बांधकाम, संचालन आणि देखभाल

हे मॉडेल सार्वजनिक आणि खाजगी एजन्सीद्वारे रिकाम्या जागेवर भाड्याच्या घरांच्या बांधकामाला प्रोत्साहन देण्याचा प्रयत्न करते. मॉडेल-१ च्या वरील आणि त्याहून अधिक वाढीव मागणी पूर्ण करण्यासाठी भाड्याच्या घरांचा पुरवठा वाढवणे हे त्याचे उद्दिष्ट आहे. हे भाड्याच्या घरांच्या तरतुदीमध्ये सार्वजनिक आणि खाजगी संस्थांकडून सक्रिय सहभागास प्रोत्साहन देते. हे नवीन गुंतवणुकीच्या संधींना चालना देईल आणि खाजगी आणि सार्वजनिक संस्थांना ARHC विकसित करण्यासाठी त्यांच्या रिकाम्या जमिनीचा कार्यक्षमतेने वापर करण्यास प्रोत्साहित करून भाड्याने घेतलेल्या गृहनिर्माण क्षेत्रात उद्योजकतेला चालना देईल. सरकारने या ऑपरेशन्समधील कोणत्याही नफ्यावर आयकर आणि GST मधून सूट, प्रकल्प वित्त, कर्ज इत्यादींसाठी कमी व्याजदर ऑफर करणे यासारखे अनेक प्रोत्साहन दिले आहेत.

योजनेच्या मॉडेल-2 अंतर्गत राज्य/केंद्रशासित प्रदेशानुसार प्रगती

Sr. No.	Name of state	Total Units
1	Assam	2,222
2	Chhattisgarh	2,222
3	Gujarat	453
4	Tamil Nadu	58,386
5	Telangana	14,490
6	Uttar Pradesh	1,112
	Total	78,885

Source: PIB Delhi, March 2022

वरील डेटा खालील ट्रेंड दर्शवितो:

1. मॉडेल-2 अंतर्गत फक्त सहा राज्यांनी निकाल प्रदर्शित केले आहेत. बहुतांश राज्ये आणि केंद्रशासित प्रदेश या योजनेत सहभागी होत नाहीत.
   घरांच्या पुरवठ्यात तामिळनाडू आणि तेलंगणाचा वाटा ९२ टक्के आहे. जर आपण त्यांचे योगदान वजा केले तर इतर राज्यांमध्ये मॉडेल-2 अंतर्गत फक्त 6,000 घरे बांधली जात आहेत.
2. इतर राज्यांनी या योजनेत सहभाग घेतला असला तरी त्यांनी आपली पूर्ण क्षमता वापरली नाही. देशातील सर्व राज्यांनी सक्रिय सहभाग आणि पूर्ण क्षमतेचा वापर करण्याची गरज आहे.
3. पुढे, यापैकी बहुतेक घरे बांधली जाणार असल्याने, त्यांना बाजारात येण्यासाठी अनेक वर्षे लागतील.

वे फॉरवर्ड

सरकारने परवडणाऱ्या गैर-मालकीच्या घरांची गरज ओळखली आणि योग्य धोरणे विकसित केली. त्यात एफएआर, एफएसआय, आयकर, जीएसटी सूट, सिंगल-विंडो मंजूरी इत्यादींसह अनेक प्रोत्साहने प्रदान करण्यात आली. तथापि, सध्याचे धोरण भाड्याच्या घरांच्या जागेतील मूलभूत समस्यांचे निराकरण करत नाही. मॉडेल-1 मध्ये, सरकारने दर्जेदार बांधकाम, ट्रंक इन्फ्रास्ट्रक्चर आणि नगरपालिका सेवा या गंभीर समस्यांचे निराकरण केले पाहिजे. मॉडेल-2 मध्ये एआरएचसी विकसित करण्यासाठी जमिनीच्या उच्च खर्चावर आणि आवश्यक क्षेत्रांमध्ये मोठ्या प्रमाणात जमिनीचा अभाव यावर लक्ष केंद्रित करणे आवश्यक आहे. ही योजना 31 जुलै 2020 रोजी लाँच करण्यात आली. योजना सुरू होऊन दोन वर्षे उलटली आहेत आणि ती घोंघावत आहे. रेंटल हाऊसिंगवर अधिक फोकस आणण्यासाठी सध्याच्या धोरणात तातडीने सुधारणा करण्याची गरज आहे.