भारतातील शहरांमध्ये रिक्त घरांची वाढती समस्या

Image Source: Getty

विकसित जगातील शहरे, तसेच भारतीय शहरे, रिकाम्या घरांच्या वाढीला तोंड देत आहेत. पाश्चिमात्य शहरांमध्ये हे प्रामुख्याने औद्योगिकीकरण, आर्थिक मंदी आणि लोकसंख्येतील घसरणीमुळे होते. तथापि, भारतात, पाश्चिमात्य देशांप्रमाणे शहरी लोकसंख्या वाढत आहे, अर्थव्यवस्था चांगली चालत आहे आणि औद्योगिक उपक्रम वाढत आहेत. भारतीय शहरांमध्ये रिकामी घरे असण्याची कारणे इतरत्र आहेत-पुरातन भाडे नियंत्रण कायदा जो कित्येक दशकांपासून प्रत्यक्ष अंमलात आणला गेला नाही, कमी जमीन वापर योजना आणि शहर विकासक व घरमालकांनी केलेले अनुमान. यापैकी काही शहरांच्या नियंत्रणाबाहेर आहेत आणि राज्यांच्या अखत्यारीत येतात. मात्र, त्याचे दुष्परिणाम दूरगामी आहेत. न वापरलेल्या घरांच्या साठ्यामुळे राष्ट्रीय, राज्य आणि शहरांच्या अर्थव्यवस्थांना फटका बसतो आणि तो साठा वाढण्याची परवानगी दिली जाऊ शकत नाही. ज्याप्रमाणे पाश्चिमात्य देश नवीन उपाययोजनांसह प्रयोग करत आहेत, त्याचप्रमाणे भारतातील राज्ये आणि शहरांनी त्यांच्या कायद्यांमध्ये सुधारणा करणे, त्यांच्या स्थानिक योजनांची दुरुस्ती करणे आणि रिक्त घरांची वाढती संख्या रोखण्यासाठी नवीन कायदे आणणे आवश्यक आहे.

ज्याप्रमाणे पाश्चिमात्य देश नवीन उपाययोजनांसह प्रयोग करत आहेत, त्याचप्रमाणे भारतातील राज्ये आणि शहरांनी त्यांच्या कायद्यांमध्ये सुधारणा करणे, त्यांच्या स्थानिक योजनांची दुरुस्ती करणे आणि रिक्त घरांची वाढती संख्या रोखण्यासाठी नवीन कायदे आणणे आवश्यक आहे.

रिकामी घरे

'रिक्त घरे' म्हणजे नव्याने बांधण्यात आलेल्या परंतु राहणारे न सापडलेल्या मालमत्तांचा किंवा पूर्वी व्यापलेल्या परंतु आता वापरात नसलेल्या जुन्या मालमत्तांचा संदर्भ आहे. विकसित जगातील शहरांना दोन प्रमुख घटकांमुळे या समस्येचा सामना करावा लागतो. त्यापैकी एक म्हणजे औद्योगिकीकरण. औद्योगिकीकरणामुळे औद्योगिक क्रियाकलाप बंद होतात किंवा स्थलांतरित होतात, त्यामुळे एकदा व्यापलेल्या जमिनी आता उत्पादकपणे वापरल्या जात नाहीत. या उद्योगांमध्ये काम करणाऱ्या कामगारांचा काही भाग त्यांची घरे परवडू न शकल्यामुळे इतरत्र स्थलांतरित झाला. या शहरांची लोकसंख्या देखील कमी होत आहे, ज्यामुळे 'संकुचित होत जाणारी शहरे' निर्माण होत आहेत. स्थलांतर, जन्मदरात घट, प्राधान्य-आधारित निवासी स्थलांतर, शहराच्या वाढीवर नकारात्मक परिणाम करणारा उपनगरी विस्तार, लोकांना इतरत्र रोजगार शोधण्यास भाग पाडणारी आर्थिक मंदी, पर्यावरणीय बदल ज्यामुळे शहराचा काही भाग दुर्गम झाला आहे, किंवा युद्ध आणि कलह ज्यामुळे हे ठिकाण खूप धोकादायक बनले आहे, यामुळे लोकसंख्येची हानी होऊ शकते.

युनायटेड स्टेट्स (US) सेन्सस ब्युरोच्या मते, 2022 पर्यंत देशभरात अंदाजे 15.1 दशलक्ष रिक्त घरे होती. भाड्याच्या घरांचा समावेश असलेली ही रिक्त घरे अमेरिकेच्या एकूण गृहनिर्माण यादीच्या 10.5 टक्के आहेत. रिकाम्या जमिनी रिकाम्या घरांसह सर्व प्रकारच्या जमिनीचे प्रतिनिधित्व करतात, परंतु त्या आम्हाला देशातील घरांच्या रिकाम्या जागांचा कल समजून घेण्यास मदत करतात. अमेरिकेमधील 1,00,000 पेक्षा जास्त लोक असलेल्या शहरांमध्ये, रिक्त जमिनी एकूण क्षेत्रफळाच्या 19 ते 25 टक्क्यांपर्यंत आहेत. 250,000 पेक्षा जास्त लोकसंख्या असलेल्या इतर शहरांमध्ये, रिकाम्या जमिनीची टक्केवारी 12.5 ते 15 टक्के आहे. याचा अर्थ लहान शहरांमध्ये मोठी आर्थिक आणि लोकसंख्याशास्त्रीय घसरण होत आहे. युरोपमध्येही अशाच प्रकारच्या समस्येचा सामना करावा लागत आहे; 2016 मध्ये सहा पैकी एक मालमत्ता किंवा सुमारे 3 कोटी 80 लाख घरे रिक्त असल्याचा अंदाज होता. ऑर्गनायझेशन फॉर इकॉनॉमिक को-ऑपरेशन अँड डेव्हलपमेंट (OECD) च्या अंदाजानुसार 2016 मध्ये ग्रीस, पोर्तुगाल आणि बल्गेरियामधील प्रत्येक चारपैकी एक मालमत्ता रिकामी होती. हंगेरी आणि सायप्रसमध्ये 12 टक्के, स्लोव्हेनिया आणि फिनलंडमध्ये 11 टक्के, आयर्लंडमध्ये 9 टक्के आणि फ्रान्समध्ये 8 टक्के जागा रिक्त होत्या.

ऑर्गनायझेशन फॉर इकॉनॉमिक को-ऑपरेशन अँड डेव्हलपमेंट (OECD) च्या अंदाजानुसार 2016 मध्ये ग्रीस, पोर्तुगाल आणि बल्गेरियामधील प्रत्येक चारपैकी एक मालमत्ता रिकामी होती. हंगेरी आणि सायप्रसमध्ये 12 टक्के, स्लोव्हेनिया आणि फिनलंडमध्ये 11 टक्के, आयर्लंडमध्ये 9 टक्के आणि फ्रान्समध्ये 8 टक्के जागा रिक्त होत्या.

अशा परिस्थितीत, शहरे "जीवनाची गुणवत्ता आणि संवर्धित एकूण सामाजिक मूल्ये" राखण्यासाठी संघर्ष करतात, ज्यामुळे ते अर्थव्यवस्थेला चालना देण्यासाठी विकास-समर्थक धोरण स्वीकारतात. तथापि, त्यांनी निवासी आणि व्यावसायिक वाढीवर पूर्वीचा पारंपरिक भर दिला पाहिजे कारण औद्योगिकीकरण आणि लोकसंख्येचे नुकसान हे घटक त्या धोरणांना कोणतीही मदत करत नाहीत. या रिक्त मालमत्तांचा दुसरा वापर करणे शक्य होऊ शकते, उदाहरणार्थ एकतर गहाळ किंवा अपुरी असलेली सामाजिक सुविधा प्रदान करणे. काही मालमत्तांच्या संदर्भात, नागरिक स्वतः त्यांना सामुदायिक जागांमध्ये पुनर्निर्मित करण्यासाठी पुढाकार घेऊ शकतात. यासाठी अधिक लवचिक स्थानिक नियम आवश्यक असतील, ज्यामुळे मोठ्या प्रमाणात वापर करता येईल. 

युरोपमध्ये असे उपक्रम भरपूर प्रमाणात आहेत. बुडापेस्टमध्ये, हंगेरियन कंटेम्पररी आर्किटेक्चर सेंटरने बिगर-सरकारी संस्था, सामाजिक उपक्रम, व्यावसायिक संस्था आणि नगरपालिका निर्णयकर्त्यांसह वैधानिक चौकटीची पुनर्रचना करण्यासाठी एकत्र काम केले आहे, जेणेकरून ते निर्धारित कालावधीसाठी रिक्त मालमत्तांचा वेगवेगळा वापर करू शकतील. हा दृष्टीकोन जागेची गरज असलेल्या स्थानिक संस्थांची ओळख पटवतो आणि त्यांच्या गरजा पूर्ण करणाऱ्या रिक्त मालमत्तांशी त्यांची जुळवाजुळव करतो. यामध्ये दुकाने, शाळेच्या इमारती आणि इतर गोष्टींचा समावेश असू शकतो. स्पेस ही युनायटेड किंगडम-आधारित संस्था, नियमात बदल करण्यासाठी स्थानिक समुदायांसोबत काम करते जेणेकरून ते रिकाम्या घरांचा सामुदायिक फायद्यासाठी आणि सामाजिक उपक्रमासाठी तात्पुरता वापर करू शकतील. अनेक शहरांनी रिक्त जागा पुन्हा जिवंत करण्यासाठी आणि त्यांचा फायदेशीर वापर करण्यासाठी अशा उपाययोजना स्वीकारल्या आहेत. तथापि, इतर प्रकरणांमध्ये, जेथे शहरे त्यांच्या मालकांच्या मालमत्तांच्या देखभालीतील असहकाराशी झुंज देत आहेत, तेथे रिकामी घरे वापरात परत आणण्यासाठी देश अधिक नियामक उपायांचा विचार करत आहेत. यापैकी एक म्हणजे अशा घरांवर कर लादणे. आयर्लंडने याला रिकामी घरे कर (VHT) म्हटले आहे. 'जाणूनबुजून रिकामे ठेवलेले' म्हणून चिन्हांकित केलेल्या मालमत्तांच्या मालकांना त्यांची मालमत्ता रिक्त आहे तोपर्यंत VHT भरावा लागतो.

पाश्चिमात्य जगतातील परिस्थितीची तुलना भारताशी करणे महत्त्वाचे आहे. आर्थिक मंदीमुळे पाश्चिमात्य शहरांमधील व्यावसायिक इमारती रिक्त होत आहेत आणि निवासी घरे 'पडीक घरांमध्ये' बदलत आहेत कारण तेथे राहण्यासाठी लोक नाहीत किंवा जमीनदार त्यांच्या देखभालीवर खर्च करत नाहीत. उदाहरणार्थ, इलिनॉय विद्यापीठाच्या अलीकडील अभ्यासाने असा निष्कर्ष काढला आहे की सन 2100 पर्यंत अमेरिकेमधील 30,000 शहरे भूतांची शहरे(पडीक शहरे) बनतील, प्रामुख्याने घटती लोकसंख्या यामुळे. दुसरीकडे, भारतीय शहरांना सामान्यतः आर्थिक मंदी किंवा लोकसंख्या कमी होण्याच्या समस्यांना सामोरे जावे लागत नाही. देशातील शहरी लोकसंख्या दर दशकाला वाढत आहे आणि मोठ्या शहरांमध्ये प्रचंड लोकसंख्या वाढत आहे जी हाताळणे कठीण आहे. भारतीय शहरांची अर्थव्यवस्था देखील सामान्यतः भरभराटीला आली आहे.

शहरी भारतातील रिकामी घरे

आश्चर्याची गोष्ट म्हणजे, भारतीय शहरांमधील मोठ्या लोकसंख्येला घरे मिळत नसली तरी, भारतातील मोठ्या आणि महानगरांमध्ये मोठ्या संख्येने निवासी मालमत्ता रिक्त आहेत. 2011 मध्ये शहरी भारतात 11.1 दशलक्ष रिकामी घरे होती, जी शहरी गृहनिर्माण साठ्याच्या 12.4 टक्के आहे. 1971 मध्ये हे प्रमाण 1.83 दशलक्ष होते. 1971 ते 1981 दरम्यान रिकाम्या युनिट्सची वाढ केवळ 0.46 दशलक्ष होती, त्यानंतरच्या दशकांमध्ये ही संख्या झपाट्याने वाढली आहेः 1981-1991 पासून 2.15 दशलक्ष, 1991-2001 पासून 2.01 दशलक्ष आणि 2001-2011 पासून 4.64 दशलक्ष. हा कल रिअल इस्टेट क्षेत्रातील 'प्रिमियमायझेशन' ची वाढती प्रवृत्ती दर्शवितो (उच्च दर्जाच्या निवासी युनिट्सच्या उत्पादनावर अधिक लक्ष केंद्रित करणे) ज्यामुळे उच्च मागणी असलेल्या परवडणाऱ्या गृहनिर्माण विभागाला कायमस्वरूपी तुटवडा भासू शकतो.

भारतातील रिक्त पदांच्या घटनेचे श्रेय पुरातन भाडे नियंत्रण कायद्यांना दिले जाऊ शकते. तथापि, सदोष आणि अपुरी अनुकूलित जमीन वापर योजना आणि केवळ उच्च दर्जाची निवासस्थाने बांधून जास्तीत जास्त नफा कमावण्याचा प्रयत्न करणाऱ्या खाजगी उद्योगांना गृहनिर्माण क्षेत्र जवळजवळ पूर्णपणे सोडून देण्याचा देखील हा परिणाम आहे. कोणत्याही परिस्थितीत, या निवासी आस्थापनांना अनिश्चित काळासाठी रिकामे ठेवू देण्यासाठी परवानगी दिली जाऊ शकत नाही. याचा शहरातील अर्थव्यवस्थेवर विपरित परिणाम होतो आणि सट्टेबाजीच्या घातक प्रथेचा फटका बसतो.

राज्य सरकारे आणि शहरांनी त्यांचा व्यवसाय बळजबरीने करण्यासाठी नियम आणि कायदे आणले पाहिजेत. आयर्लंडप्रमाणेच रिकामी घरे कर ही एक चांगली कल्पना आहे. कर आधार रिकाम्या कालावधीच्या आधारे वाढवला गेला पाहिजे, ज्यात मालमत्ता जप्ती विशिष्ट कालावधीच्या पलीकडे रिकामी ठेवली गेली पाहिजे. याशिवाय, आपल्या शहरांमध्ये परवडणाऱ्या घरांचे अधिक उत्पादन सक्षम करण्यासाठी गृहनिर्माण धोरणातील सुधारणांची स्पष्ट आणि सध्याची गरज आहे. गृहनिर्माण हे एक महत्त्वाचे सामाजिक कल्याण आहे जे सरकारच्या अधिक कडक नियामक उपस्थितीला अनिवार्य करते, मुख्यतः कारण ते मागे घेणे शहरी गरिबांना सर्वात जास्त त्रास देते.

रामनाथ झा हे ऑब्झर्व्हर रिसर्च फाऊंडेशनचे प्रतिष्ठित सदस्य आहेत.

• Development
• India
• Development
• shrinking cities
• urban housing crisis
• vacant homes
• vacant homes problem
• vacant homes tax
• vacant housing units

The views expressed above belong to the author(s). ORF research and analyses now available on Telegram! Click here to access our curated content — blogs, longforms and interviews.

PREV NEXT