Author : Akshay Joshi

Published on Apr 30, 2023 Updated 0 Hours ago

या योजनेने लाखो कुटुंबांना घरांचा पुरवठा सुनिश्चित केला असला तरी, झोपडपट्ट्यांच्या पुनर्विकासातील आव्हानांना तोंड देण्यासाठी एक केंद्रित दृष्टीकोन आवश्यक आहे.

PMAY-U यशस्वी झाले आहे का?

शहरे उपजीविका आणि रोजगारासाठी चुंबक म्हणून काम करतात. स्थलांतरासह लोकसंख्येच्या नैसर्गिक वाढीमुळे जलद शहरीकरण झाले आहे. वर्ल्ड अर्बनायझेशन प्रॉस्पेक्ट्सचा अंदाज आहे की 2050 पर्यंत भारतातील 50 टक्क्यांहून अधिक लोक शहरी भागात राहतील. TG12 अहवालानुसार, शहरांमधील 19 दशलक्ष (18.78) कुटुंबे घरांच्या टंचाईने त्रस्त आहेत. त्यामुळे येणाऱ्या आणि सध्याच्या वाढत्या लोकसंख्येला परवडणाऱ्या घरांची तरतूद करण्याचे आव्हान निर्माण झाले आहे.

‘परवडणारी’ घरे 

मध्यम घरगुती उत्पन्न असलेल्यांना परवडणारी घरे परवडणारी मानली जातात. गृहनिर्माण निवड ही आर्थिक, सामाजिक आणि मानसिक आवेगांच्या जटिल संचाला प्रतिसाद आहे ज्यामध्ये खर्च, अर्थव्यवस्था आणि वाहतूक यांचा समावेश आहे. जमिनीचे बाजारभाव आणि वित्तपुरवठा हे घराच्या किमतीचे निर्णायक निर्णायक आहेत. जमिनीच्या वाढत्या किमती आणि आर्थिक अभाव यामुळे अनेक दशलक्ष कुटुंबांना घरे परवडणारी नाहीत आणि घरांच्या किमती आणि उत्पन्न यांच्यातील दरी दिवसेंदिवस वाढत आहे. घरभाडे किंवा गहाण ठेवण्यासाठी राखून ठेवलेल्या सकल मासिक घरगुती उत्पन्नाच्या 20 ते 40 टक्के एवढ्या सोयीसुविधांसह सभ्य गृहनिर्माण युनिटमध्ये कुटुंबाला प्रवेश असेल तेव्हा गृहनिर्माण ‘परवडणारे’ मानले जाते.

जमिनीच्या वाढत्या किमती आणि आर्थिक अभाव यामुळे अनेक दशलक्ष कुटुंबांना घरे परवडणारी नाहीत आणि घरांच्या किमती आणि उत्पन्न यांच्यातील दरी दिवसेंदिवस वाढत आहे.

सरकारी हस्तक्षेप

2015 मध्ये, GOI ने परवडणारी घरे उपलब्ध करून देण्यासाठी प्रधानमंत्री आवास योजना-शहरी (PMAY-U) लाँच केली. शहरी संदर्भात विशिष्ट समस्यांचे निराकरण करण्यासाठी डिझाइन केलेले चार अनुलंब आहेत आणि मागणी-आधारित दृष्टीकोन स्वीकारतात ज्यामध्ये राज्ये/केंद्रशासित प्रदेशांच्या मागणी मूल्यांकनावर आधारित घरांच्या कमतरतेचा निर्णय घेतला जातो. योजना खालील कार्यक्रमाच्या अनुलंबांद्वारे पात्र लाभार्थ्यांना 2022 पर्यंत घरे देण्यासाठी अंमलबजावणी करणार्‍या एजन्सींना केंद्रीय सहाय्य देखील प्रदान करते:

  1. लाभार्थी लिंक्ड कन्स्ट्रक्शन (BLC): लाभार्थ्यांच्या नेतृत्वाखालील वैयक्तिक घर बांधणी/वाढीसाठी अनुदान.
  2. क्रेडिट लिंक्ड सबसिडी स्कीम (CLSS): क्रेडिट सबसिडीद्वारे दुर्बल घटकांसाठी परवडणाऱ्या घरांना प्रोत्साहन.
  3. भागीदारीत परवडणारी घरे (AHP): सार्वजनिक आणि खाजगी दोन्ही क्षेत्रांद्वारे घरांची निर्मिती.
  4. इन-सिटू झोपडपट्टी पुनर्विकास (ISSR): जमिनीचा संसाधन म्हणून वापर करणाऱ्या खाजगी विकासकांच्या सहभागाने झोपडपट्टीतील रहिवाशांचे पुनर्वसन.

PMAY-U कामगिरी- लाखांमध्ये संख्या

PMAY- U verticals Sanctioned Houses Grounded Houses Completed
BLC 73.76 59.88 28.11
CLSS 23.97
AHP 20.63 13.27 6.63
ISSR 4.33 6.43 4.90

Source: Ministry of Housing and Urban Affairs- MIS, June 2022.

क्रेडिट लिंक्ड सबसिडी स्कीम (CLSS) वगळता PMAY-U ही एक केंद्रीय प्रायोजित योजना (CSS) आहे, जी केंद्रीय क्षेत्रातील योजना आहे. PMAY-U अंतर्गत, सरकारने 123 लाख घरे मंजूर केली आहेत, त्यापैकी 60 लाख घरे पूर्ण झाली आहेत. 40 लाख घरे पूर्ण होण्याच्या विविध टप्प्यात आहेत, तर 23 लाख घरे अद्याप पूर्ण व्हायची आहेत. सोप्या भाषेत सांगायचे तर, ५१ टक्के घरे एकतर अपूर्ण आहेत किंवा त्यांचे बांधकाम सुरू व्हायचे आहे.

योजनेची अंमलबजावणी रखडली आहे; कोविड-प्रेरित लॉकडाउनमुळे विलंब होऊ शकतो. तथापि, योजनेच्या कार्यक्षमतेच्या सर्वांगीण आकलनासाठी प्रत्येक उभ्याचे तपशीलवार विश्लेषण करणे आवश्यक आहे.

लाभार्थी लिंक्ड कन्स्ट्रक्शन (BLC)

ज्या लाभार्थींच्या मालकीची जमीन आहे, आणि मागणी सर्वेक्षणाद्वारे ओळखले जाते, त्यांना घराच्या बांधकामासाठी INR 1.5 लाख केंद्रीय सहाय्य दिले जाते. राज्ये त्यांच्याकडून सबसिडी देतात जी राज्यानुसार बदलते.

अनेक संभाव्य BLC लाभार्थ्यांना जमिनीच्या मालकीच्या कागदपत्रांसह आव्हानांचा सामना करावा लागतो. अनेक भारतीय शहरांमध्ये, मुख्यतः जुन्या शहरातील वस्तीमध्ये, जमिनीच्या महसूल शीर्षकांमध्ये संदिग्धता आहे. हे अनेक लोकांना लाभ घेण्यापासून रोखते.

सरकार CLSS अंतर्गत आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल/कमी-उत्पन्न आणि मध्यम-उत्पन्न गटाच्या लाभार्थ्यांना घरांच्या खरेदी, बांधकाम किंवा वाढीसाठी गृहकर्जावर व्याज अनुदान देते.

सरकारने व्हिलेज एरियाजमध्ये सुधारित तंत्रज्ञानासह गावांचे सर्वेक्षण आणि मॅपिंग (SVAMITVA) योजना सुरू केली आहे ज्यामध्ये ग्रामीण भागात राहणाऱ्या कुटुंबांना मालमत्ता कार्ड प्रदान करणे समाविष्ट आहे जेथे जमिनीची मालकी संदिग्ध आहे. अशाच प्रकारची योजना शहरी भागात दिसत नाही. BLC घटकांतर्गत लाभार्थी होण्यासाठी जमिनीची मालकी हा एक महत्त्वाचा निकष आहे. त्यामुळे, शहरी भागात जमिनीच्या कागदपत्रांच्या समस्यांचे निराकरण होण्यासाठी SVAMITVA योजनेच्या अनुषंगाने प्रमुखांना घेणे ही काळाची गरज आहे.

क्रेडिट लिंक्ड सबसिडी स्कीम (CLSS)

सरकार CLSS अंतर्गत आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल/कमी-उत्पन्न आणि मध्यम-उत्पन्न गटाच्या लाभार्थ्यांना घरांच्या खरेदी, बांधकाम किंवा वाढीसाठी गृहकर्जावर व्याज अनुदान देते. लाभार्थ्याला घर खरेदी किंवा बांधकाम करण्यास सक्षम करून शहरी भागातील या विभागाच्या घरांच्या गरजा पूर्ण करणे हे उद्दिष्ट आहे. CLSS योजनेची स्थिती सध्या अस्पष्ट आहे. मार्गदर्शक तत्त्वांमध्ये 31 मार्च 2022 ही अंतिम मुदत नमूद केली आहे आणि सरकारी बाजूने कोणतीही अधिकृत मुदतवाढ नाही. जेव्हा CLSS कार्यान्वित होते, तेव्हा त्याने लाभार्थ्यांचे पेमेंट ओझे कमी केले होते, तथापि, विशेषत: EWS विभागामध्ये गृहकर्जाचा विस्तार करण्यासाठी त्याने फारसे काही केले नाही. अनौपचारिक उत्पन्न-कमाई गटातील EWS लाभार्थी अजूनही औपचारिक गृहनिर्माण वित्त मिळवण्यासाठी संघर्ष करतात. GOI ची क्रेडिट रिस्क गॅरंटी फंड ट्रस्ट योजना देखील या आघाडीवर अपयशी ठरली आहे.

भागीदारीत परवडणारी घरे (AHP)

AHP हा पुरवठा-साइड हस्तक्षेप आहे. परवडण्याजोगे घरांचा पुरवठा वाढवणे हा यामागचा उद्देश आहे. सार्वजनिक क्षेत्र, खाजगी खेळाडू आणि पॅरास्टेटल एजन्सींच्या क्षमतांना सक्षम करून परवडणाऱ्या निवासस्थानांचा पुरवठा वाढवणे हे या हस्तक्षेपाचे उद्दिष्ट आहे. परवडणाऱ्या गृहनिर्माण प्रकल्पांमध्ये आर्थिकदृष्ट्या कमकुवत वर्गातील (EWS) घरांना सरकार 1.5 लाख INR प्रति युनिट केंद्रीय सहाय्य प्रदान करते जेथे 35 टक्के बांधकाम निवासी वर्गासाठी राखीव आहेत. एएचपी प्रकल्पांमध्ये राज्येही मदत करतात. मदत राज्यानुसार बदलते.

आत्तापर्यंत प्रयत्न केलेल्या धोरणांमध्ये जमिनीच्या सघन उपयुक्ततेच्या परवानगीच्या बदल्यात परवडणाऱ्या घरांसाठी खाजगी जमीन निर्देशित करणे किंवा उच्च दर्जाची घरे बांधण्यासाठी परवान्यांची देवाणघेवाण करणे समाविष्ट आहे.

अफोर्डेबल हाऊसिंग इन पार्टनरशिप (AHP) वर्टिकलचा ऑफ-टेक अनेक भागधारकांवर अवलंबून आहे आणि खाजगी क्षेत्र हे एक निर्णायक आहे. तथापि, त्याचा सहभाग मर्यादित आणि अपुरा प्रोत्साहन आणि प्रकल्पातील विलंबापासून ते राज्य आणि खाजगी विकासक यांच्यातील माहितीच्या विषमतेपर्यंत अनेक आव्हानांनी भरलेला आहे. आत्तापर्यंत प्रयत्न केलेल्या धोरणांमध्ये जमिनीच्या सघन उपयुक्ततेच्या परवानगीच्या बदल्यात परवडणाऱ्या घरांसाठी खाजगी जमीन निर्देशित करणे किंवा उच्च दर्जाची घरे बांधण्यासाठी परवान्यांची देवाणघेवाण करणे समाविष्ट आहे. कमी किमतीत परवडणाऱ्या घरांच्या दिशेने खाजगी मालकीच्या जमिनीचे नेतृत्व करण्याची क्षमता मर्यादित आहे. तथापि, योग्य PPP संरचना खाजगी क्षेत्राला या दिशेने आकर्षित करू शकतात. इतर फायदे जसे की कर शिथिलता, कमी GST दर आणि मुद्रांक शुल्क देखील खाजगी खेळाडूंसाठी AHP आकर्षक बनवू शकतात.

इन-सिटू झोपडपट्टी पुनर्विकास (ISSR)

भारतात, झोपडपट्ट्यांचे पुनर्वसन विल्हेवाट, बेकायदेशीर सबलेटिंग, भ्रष्टाचार आणि बहिष्काराने त्रस्त आहे. ISSR वर्टिकलचे उद्दिष्ट सर्व झोपडपट्ट्यांसाठी योग्य घरे उपलब्ध करून देणे हे आहे. खाजगी विकसकाला त्याच ठिकाणी योग्य घरे विकसित करण्यासाठी सरकार प्रति युनिट INR 1 लाख सहाय्य देते. खाजगी खेळाडू नंतर नफा मिळविण्यासाठी जमिनीचा संसाधन म्हणून वापर करू शकतात. सर्व PMAY-U वर्टिकलमध्ये ISSR ही सर्वात कमी कामगिरी करणारी वर्टिकल आहे. त्यात मंजूर घरांपैकी केवळ 3.52 टक्के (4.44 लाख) घरे आहेत. शहरी व्यवहार मंत्रालयाच्या मते, राज्यसभेत सादर केलेल्या 2019 च्या आकडेवारीनुसार 6.5 कोटी लोक झोपडपट्ट्यांमध्ये राहतात. या प्रकाशात, सर्वांसाठी घरांचे उद्दिष्ट पूर्ण करण्यासाठी 4.4 लाख ISSR आकडा खूपच कमी आहे.

झोपडपट्ट्यांचा विकास आणि पुनर्विकासाची पहिली पायरी म्हणजे शहरी भागातील सर्व झोपडपट्ट्या आणि झोपडपट्ट्यांसारख्या वस्त्यांची गणना करणे.

अनेक प्रकरणांमध्ये, राज्य सरकारे एखाद्या भागाला झोपडपट्टी म्हणून अधिसूचित करत नाहीत. ISSR उभ्यामध्ये हा एक प्रमुख अडथळा आहे. झोपडपट्ट्यांचा विकास आणि पुनर्विकासाची पहिली पायरी म्हणजे शहरी भागातील सर्व झोपडपट्ट्या आणि झोपडपट्ट्यांसारख्या वस्त्यांची गणना करणे. दुसरे, जमिनीची मालकी, नियोजन, झोनिंग वर्गीकरण आणि इतर क्रियाकलापांसाठी उपयुक्तता यासारखी त्यांची वैशिष्ट्ये चिन्हांकित केली पाहिजेत. तिसरे, मार्किंगमध्ये नागरी आणि प्राथमिक सेवांचा समावेश असावा. चौथे, प्रत्येक झोपडपट्टीची सक्षमता आणि व्यवहार्यता तपासली पाहिजे. झोपडपट्टी स्तरावरील हस्तक्षेप धोरणासाठी वरील सर्व पायऱ्या महत्त्वपूर्ण आहेत.

पुनर्विकासातील आव्हान

PMAY-U ने 4.8 दशलक्ष पेक्षा जास्त कुटुंबांना घरांचा पुरवठा यशस्वीपणे सुनिश्चित केला आहे, तथापि, झोपडपट्टी पुनर्वसनाला पुढे जावे लागेल. झोपडपट्ट्यांच्या पुनर्विकासातील आव्हानांना सामोरे जाण्यासाठी केंद्रित दृष्टीकोन आवश्यक आहे. गृहनिर्माण वितरणासाठी सरकारी अनुदाने हा दीर्घकालीन शाश्वत पर्याय नाही आणि लाभार्थी वित्तपुरवठा सुनिश्चित करण्यासाठी मजबूत वित्त यंत्रणांमध्ये प्रवेश आवश्यक आहे. यामध्ये अनौपचारिक उत्पन्नाचे स्रोत, जोखीम हमी आणि दीर्घकालीन कमी व्याजदरांसह कमी उत्पन्न असलेल्या कर्जदारांसाठी कमी किमतीच्या कर्जाची उपलब्धता समाविष्ट असू शकते. वित्तपुरवठ्याला चालना देण्यासाठी सावकारांसाठी सक्षम वातावरण तयार करणे आवश्यक आहे कारण औपचारिक गृहनिर्माण वित्तपुरवठ्याची रुंदी आणि खोली सुधारण्याची तातडीची गरज आहे. स्थलांतरित आणि अशा सुविधांची गरज असलेल्या इतर विभागांच्या गरजा पूर्ण करण्यासाठी भाड्याच्या घरांच्या उपलब्धतेचा विस्तार करणे आवश्यक आहे.

हे लेखकाचे वैयक्तिक विचार आहेत

The views expressed above belong to the author(s). ORF research and analyses now available on Telegram! Click here to access our curated content — blogs, longforms and interviews.