2025 मधील गृहनिर्माण धोरणाने परवडणाऱ्या घरांसाठी व्यापक दृष्टी दिली असली, तरी पूर्वीच्या निष्क्रियतेच्या आठवणी ही योजना खरंच क्रांतिकारक ठरेल का, असा प्रश्न उपस्थित करते.
Image Source: Getty
2007 च्या धोरणानंतर जवळपास दोन दशकांनी, महाराष्ट्र सरकारच्या गृहनिर्माण विभागाने मे 2025 मध्ये नवीन महाराष्ट्र गृहनिर्माण धोरण 2025 (SHP) जाहीर केले. हे गृहनिर्माण धोरण संपूर्ण राज्यासाठी लागू असून शहरी व ग्रामीण - दोन्ही भागांतील गृहनिर्माण गरजा लक्षात घेते. मात्र, या लेखात विश्लेषण फक्त शहरी गृहनिर्माणाच्या भागापुरते मर्यादित आहे.
महाराष्ट्र हे देशातील सर्वाधिक शहरीकरण असलेले राज्य मानले जाते. अलीकडील अंदाजानुसार 2025 मध्ये महाराष्ट्राची एकूण लोकसंख्या 128 दशलक्ष असेल, त्यातील सुमारे 63 दशलक्ष म्हणजे 50 टक्के लोकसंख्या शहरी भागात राहणार आहे. राज्यात सध्या 29 महानगरपालिका आहेत, तसेच वर्ग I आणि II श्रेणीतील असंख्य शहरे आहेत, ज्यांची लोकसंख्या अनुक्रमे 100,000 ते 1 दशलक्ष व 50,000 ते 100,000 दरम्यान आहे. राज्याचे केवळ 6 टक्के भौगोलिक क्षेत्र शहरी भागात येते. 2026 पर्यंत वयोवृद्ध लोकसंख्या 13.1 टक्क्यांपर्यंत वाढणार असल्याचा अंदाज आहे.
SHP ही एक व्यापक चौकट असून ती परवडणारी, समावेशी आणि टिकाऊ गृहनिर्माण विकास साधण्याचा प्रयत्न करते. तिची दोन मुख्य उद्दिष्टे म्हणजे “सर्वांसाठी घरे” आणि “झोपडपट्टीमुक्त महाराष्ट्र”. सामाजिक समावेशावर भर देत ही गृहनिर्माण धोरण कामगार महिला, विद्यार्थी, ज्येष्ठ नागरिक, गिग आणि औद्योगिक कामगारांसाठी विशेष तरतुदी देते. मुंबई झोपडपट्टीमुक्त करणे हे धोरण पुन्हा अधोरेखित करते, तसेच पाच वर्षांत 3.5 दशलक्ष परवडणारी घरे बांधण्याचे ध्येय ठेवते. “वॉक टू वर्क” संकल्पनेशी सुसंगत राहून, रोजगार केंद्रांच्या आसपास गृहप्रकल्प उभारण्यावरही भर देण्यात आला आहे. हवामान बदल लक्षात घेता, ही गृहनिर्माण धोरण पर्यावरणपूरक गृहनिर्माण, आधुनिक बांधकाम तंत्रज्ञान आणि टिकाऊ इमारत साहित्याचा वापर प्रोत्साहन देते.
सामाजिक समावेशावर भर देत, धोरणामध्ये कामगार महिला, विद्यार्थी, वृद्ध, कलाकार आणि औद्योगिक कामगारांसाठी स्वतंत्र तरतुदी आहेत.
हे गृहनिर्माण धोरण 2012 ते 2017 दरम्यान सुमारे 1.94 दशलक्ष शहरी परवडणाऱ्या घरांची उणीव असल्याचे मान्य करते. या अभावामुळे झोपडपट्ट्यांचे प्रमाण मोठ्या प्रमाणात वाढले आहे, ज्यात सध्या सुमारे 5.2 दशलक्ष लोक राहतात – जे भारतातील एकूण झोपडपट्टी लोकसंख्येच्या 18.1 टक्के आहेत. महाराष्ट्रातील जीवनव्यय राष्ट्रीय सरासरीपेक्षा 1.37 पट जास्त आहे आणि त्यामुळे ही समस्या अधिक गंभीर झाली आहे. झपाट्याने होणारे शहरीकरण, लोकसंख्येची वाढ, झोपडपट्ट्यांचा प्रसार, जमीन संपादनातील अडचणी, उच्च बांधकाम खर्च, अपुरी पायाभूत सुविधा, आर्थिक मर्यादा आणि पर्यावरणीय ताण ही इतर मोठी आव्हाने आहेत.
3.5 दशलक्ष परवडणाऱ्या घरांचे लक्ष्य साध्य करण्यासाठी SHP मध्ये Unified Development Control and Promotion Regulations (UDCPR) चा उपयोग केला गेला आहे. यामध्ये कमाल भूखंड क्षेत्राच्या किमान 20 टक्के भाग (किंवा समतुल्य जमीन) म्हाडा (MHADA) ला देण्याची सक्ती आहे, जेथे 30 ते 50 चौ.मी. क्षेत्रफळाच्या घरकुलांची निर्मिती केली जाईल, खास करून आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल घटकांसाठी (EWS). धोरण खाजगी बांधकामदारांना ज्येष्ठ नागरिकांसाठी सार्वजनिक वाहतूक व नागरी सुविधांच्या जवळ घरे उभारण्यास प्रोत्साहन देते. तसेच, अशा गृहप्रकल्पांमध्ये वृद्धांच्या सेवांसाठी सक्ती केली असून बांधकामदारांना मालमत्ता कर व मुद्रांक शुल्कात सवलती दिल्या जातील.
धोरणात दरवर्षी उच्च शिक्षणासाठी महाराष्ट्रात येणाऱ्या 775,000 विद्यार्थ्यांसाठी गृहनिर्माण उपाय सुचवले आहेत. ही निवासस्थाने फक्त भाडे तत्वावर दिली जातील आणि त्यामध्ये स्टडी रुम, स्वयंपाकघर, जेवणासाठी सुविधा आणि मनोरंजन क्षेत्र यांचा समावेश असेल. ही घरे शैक्षणिक संस्थांच्या जवळच असतील. खाजगी बांधकामदार ही घरे उभारतील आणि ती मिक्स्ड-यूज झोनमध्ये परवानगीने उभारता येतील. या प्रकल्पांसाठी GST, नोंदणी शुल्क आणि मुद्रांक शुल्कात सवलती दिल्या जातील, तसेच सौर अनुदान आणि तंत्रज्ञान अनुदाने देखील दिली जातील. याचप्रमाणे कामकाज करणाऱ्या महिलांसाठी घरांसाठीही असाच प्रोत्साहनात्मक साचा सुचवण्यात आला आहे. यासाठी म्हाडा आणि नागरी स्थानिक स्वराज्य संस्था (ULB) यांच्या जमिनी भाडेतत्त्वावर देण्यात येतील आणि आवश्यक सोयीसुविधांनी सुसज्ज असतील.
झोपडपट्टी पुनर्वसन आणि पुनर्विकास मुख्यतः मुंबई आणि इतर मोठ्या शहरांपुरता मर्यादित आहे, जिथे जमीन टंचाईची समस्या आहे.
SHP औद्योगिक कामगारांची गृहनिर्माण गरज पूर्ण करण्यासाठी देखील उपाय सुचवते. मध्यम उत्पन्न गटासाठी (MIG) एकात्मिक टाऊनशिपमध्ये परवडणाऱ्या घरांची तरतूद आहे. यामध्ये शासकीय कर्मचारी, तसेच रुग्णालयांच्या जवळ नातेवाईकांसाठी आणि नव्याने सुचवलेल्या विमानतळांच्या जवळ घरे देण्याचे प्रस्ताव आहेत. धोरणात ब्राउनफील्ड विकासासाठी विविध स्वरूपात प्रस्ताव आहेत. यामध्ये गृहनिर्माण संस्थांचा स्व-विकास, क्लस्टर रीडेव्हलपमेंट, जुन्या जीर्ण इमारती, सेस्ड इमारती, आणि जुन्या भाडेकरूंच्या इमारतींचा पुनर्विकास यांचा समावेश आहे. झोपडपट्टी पुनर्वसन आणि पुनर्विकास हे प्रामुख्याने मुंबई आणि मोठ्या शहरांसाठी आहे, जिथे जमिनीची कमतरता भासते. झोपडपट्ट्यांचा वाढता प्रसार थांबवण्यासाठी, धोरण खाजगी बांधकामदारांना झोपडपट्टीवासीयांना बहुमजली गृहनिर्माणात स्थलांतरित करण्यास सक्षम बनवते, आणि विक्रीद्वारे क्रॉस-सब्सिडी देण्याची संधी उपलब्ध करते.
शेवटी, SHP हरित इमारती आणि नवीन तंत्रज्ञान याला प्रोत्साहन देते. जे प्रकल्प अशा तंत्रज्ञानांचा वापर करतील, त्यांना तंत्रज्ञान नवोपक्रम अनुदान मिळू शकते. धोरणात ऊर्जा कार्यक्षमतेसाठी 'ब्युरो ऑफ एनर्जी एफिशियन्सी' चा कोड वापरणे, सौर पॅनेल बसवणे, शाश्वत साहित्याचा वापर, ऊर्जा बचतीसाठी उपकरणांचा वापर, आणि वृक्षारोपण उपक्रम बंधनकारक केले आहेत. त्यात शहरी नियोजन सुधारणा, UDCPR मध्ये सुधारणा, आणि अर्थसहाय्याच्या यंत्रणा यांसाठी आराखडाही दिला आहे.
SHP 2025 चे उद्दिष्ट 2007 च्या गृहनिर्माण धोरणपेक्षा फार वेगळे नाही. त्या वेळीही परवडणारे गृहनिर्माण आणि झोपडपट्टी निर्मूलन हेच मुख्य उद्दिष्ट होते. मात्र, “सर्वांसाठी घरे” या संकल्पनेला नव्या स्वरूपात विस्तारित करून, त्यामध्ये कामकाजी महिला, विद्यार्थी, ज्येष्ठ नागरिक, गिग आणि औद्योगिक कामगारांसाठी विशेष तरतुदी देणे हे निश्चितच स्वागतार्ह पाऊल आहे. यामुळे राज्य सरकारला शहरी गृहनिर्माणाच्या विविध गरजा आणि समूहांच्या विशिष्ट आवश्यकतांनुसार उपाय गरजेचे आहेत, याची जाणीव झाल्याचे दिसते. तसेच, घर आणि कामाचे ठिकाण जवळ असावे (walk-to-work संस्कृती) या संकल्पनेवर आधारित विचारही धोरणात दिसतो. या कल्पनेमुळे शहरात सेवा विकेंद्रीकरण करता येते, वेळेचा आणि संसाधनांचा अधिक चांगला उपयोग होतो, आणि वाहतूक गरजा कमी होतात. ही जाणीव हवामान बदलासंदर्भातील आव्हानांचा सामना करण्यासाठी हरित इमारती आणि कमी ऊर्जा वापरणारे तंत्रज्ञान वापरण्याच्या गरजेतून निर्माण झाली आहे.
“सर्वांसाठी घरे” या व्यापक संकल्पनेला नव्या स्वरूपात विस्तार देऊन, कामकाजी महिला, विद्यार्थी, ज्येष्ठ नागरिक, तसेच गिग व औद्योगिक कामगारांसाठी स्वतंत्र तरतुदी सुचवणे हे निश्चितच पुढे जाणारे आणि स्वागतार्ह पाऊल आहे.
तथापि, 2007 च्या धोरणात जरी मोठ्या उद्दिष्टांची घोषणा केली गेली असली, तरी SHP ने हे मान्य केले आहे की मागील दोन दशकांत राज्य या प्रमुख उद्दिष्टांमध्ये अपयशी ठरले आहे. ही गोष्ट विशेषतः चिंताजनक आहे कारण MHADA ही संस्था 1977 मध्ये परवडणाऱ्या घरांची निर्मिती करण्याच्या उद्देशाने स्थापन झाली होती. त्याचप्रमाणे, 1995 मध्ये स्थापन झालेली Slum Rehabilitation Authority (SRA) असूनही, राज्य आजही मोठ्या व सातत्यपूर्ण झोपडपट्टी लोकसंख्येचा सामना करत आहे.
SHP 2025 ला आणखी प्रभावी करण्यासाठी, पूर्वीच्या उपक्रम अपयशी का ठरले, याचे अधिक स्पष्ट आणि गंभीर मूल्यांकन केले गेले असते, तर धोरणाला अधिक बळ मिळाले असते. विशेषतः हे चिंताजनक आहे की मुंबई महानगर प्रदेशात एकट्या 136,500 घरे अशी आहेत जी विकली गेलेली नाहीत. अशा अंतर्मुखतेअभावी, SHP 2025 मध्ये स्वीकारलेली धोरणे पूर्वीच्या त्या योजना आणि उपाययोजनांपासून फार वेगळी वाटत नाहीत, ज्यामुळे सध्याची कठीण गृहनिर्माण समस्या निर्माण झाली आहे.
राज्यातील परवडणाऱ्या घरांची कमतरता आणि मोठ्या प्रमाणावरील झोपडपट्ट्यांचे अस्तित्व पाहता, धोरणात मूलभूत व मोठे बदल आवश्यक आहेत. त्यात शहरी भागातील जमिनीच्या वापराच्या व्याख्येचा पुनर्विचार करणेसुद्धा आलेच पाहिजे. यासाठी UDCPR, तसेच MHADA आणि SRA या दोन संस्थांचे कार्य नव्याने रचले जाणे आवश्यक आहे. SHP मध्ये भाडे तत्वावरील गृहनिर्माण आणि खासगी क्षेत्रावर मोठा भर दिला आहे. त्यामुळे महाराष्ट्राने भारत सरकारने सुचवलेल्या भाडे सुधारणा प्रथम लागू करणे आवश्यक आहे. याशिवाय, गृहनिर्माणाच्या किमती कृत्रिमरित्या वाढू नयेत यासाठी नियंत्रणात्मक आणि दंडात्मक धोरणे हवीत, आणि दुसऱ्या बाजूला FSI (फ्लोअर स्पेस इंडेक्स) व्यतिरिक्त इतर प्रोत्साहनेही खासगी बांधकामदारांना द्यावीत, जेणेकरून ते परवडणाऱ्या व भाडे तत्वावरील गृहप्रकल्प हाती घेतील. जर हे मूलगामी आणि व्यापक बदल झाले नाहीत, तर गृहनिर्माण क्षेत्रात फारसा अर्थपूर्ण परिणाम साधता येणार नाही.
रामनाथ झा हे ऑब्झर्वर रिसर्च फाउंडेशनचे डिस्टिंग्विश्ड फेलो आहेत.
The views expressed above belong to the author(s). ORF research and analyses now available on Telegram! Click here to access our curated content — blogs, longforms and interviews.
Dr. Ramanath Jha is Distinguished Fellow at Observer Research Foundation, Mumbai. He works on urbanisation — urban sustainability, urban governance and urban planning. Dr. Jha belongs ...
Read More +
PREV
